임대차·매매

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매매계약

부동산매매 계약을 체결할 때 매매 당사자가 부동산 소유자인지를 확인하고 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인하고 매매계약을 체결한 후에는 소유권이전등기를 하며 전입신고 및 자동차 주소지 변경 등 각종 신고를 합니다.

매매당사자는 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있으며, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있다면 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다.

  • 매매계약 취소
    민법은 착오로 인한 의사표시, 사기, 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.
  • 매매계약 해제
    법정해제권의 발생 원인으로는 이행지체, 이행불능, 불완전이행, 담보책임에 의한 해제(계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 인정) 등이 있습니다.

주택임대차

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생깁니다. 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

상가임대차

상가임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매를 할 때 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

임대차가 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 지방법원이나 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

하자담보책임

하자란 설계도면대로 시공하였으나 사용검사 후 안전상, 기능상, 미관상 결함(균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동불량, 기능불량, 고사 등)이 발생한 것을 말합니다.

아파트를 건설한 자는 주택법 46조에 의해 하자의 종류별로 1,2,3,4,5,10년의 범위 내에서 하자를 보수할 책임이 있고, 주택법 시행령 60조는 이를 담보하기 위해 공사비의 3%에 해당하는 금액을 건설공제조합 등이 발행한 보증서로 입주자대표회의 명의로 금융기관에 예치하도록 되어 있습니다.

입주자대표회의는 이 하자보수보증서를 근거로 보증회사를 상대로 사용검사 후 보증기간동안 발생한 하자로 인한 손해를 보증금액의 한도 내에서 청구합니다. 만일 하자보수 비용이 보증금 한도를 초과한다면 사업주체를 상대로 손해배상소송을 병합하여 제기할 수 있습니다.


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